Spóźnione miasto

Resuscytowane serce Europy  

Zawsze podkreślam, że moje miasto ma ogromny potencjał – zwłaszcza pod kątem położenia geograficznego. O wyjątkowej lokalizacji Łodzi wspomniałam nawet kiedyś w jednym z moich wierszy, którego fragment brzmi: 

W moich żyłach płynie krew z samego serca Europy
Na tej Ziemi Obiecanej postawiłam pierwsze kroki.
Wśród ponurych blokowisk, szarych ulic i kamienic,
szukałam barw tęczy, które mam wokół oczu źrenic
Przypominam, że miasto, w którym przyszło mi dorosnąć,
mieści się w połowie drogi na trasie z Rzymu do Oslo
lub z Chin na Gibraltar, patrząc w innym kierunku…
i nie tylko dlatego oczekuję dlań szacunku (...). *

W istocie trudno znaleźć bardziej centralnie położone na mapie Polski i Europy miasto powyżej miliona mieszkańców. Choć za geograficzny środek kraju uznaje się punkt w centrum oddalonego od Łodzi o 55 km Piątku, to właśnie w bezpośrednim sąsiedztwie Łodzi zlokalizowano kluczowe skrzyżowanie autostrad Północ –Południe (A1) oraz Wschód – Zachód (A2), przecinających Polskę na cztery prawie równe części. To właśnie w Łodzi zatrzymywali się podróżni przemierzający historyczny Szlak Bawełniany. Co więcej, to w Łodzi powinny, choć jeszcze tego nie robią, krzyżować się najważniejsze trasy kolejowe kraju i Europy – co już niedługo stanie się rzeczywistością.

Na szczęście osoby odpowiedzialne za rozwój Łodzi mają świadomość tego, jak ogromny potencjał drzemie w tym miejscu. Z tego względu, miasto jest obecnie resuscytowane celem przywrócenia go do życia w charakterze serca europejskiej kultury, handlu, biznesu i rozrywki. Mieszkańcy od kilkunastu lat mogą obserwować intensywne działania władz wspierające rozwój infrastruktury Łodzi: 

• drogowej, kolejowej i transportu publicznego; 
• zaplecza kompleksów biznesowych i biurowych; 
• centrów logistycznych i magazynowych;
• obiektów kulturalnych, sportowych i rozrywkowych.

W centrum sieci połączeń…

Największe zmiany, jakie następują w Łodzi, dotyczą bez wątpienia sieci dróg, transportu publicznego i połączeń kolejowych, których rozbudowa jest kluczowa dla wykorzystania geograficznego potencjału miasta. 

Drogi i transport publiczny 

Urząd Miasta Łodzi remontuje najważniejsze drogi o dużym natężeniu ruchu. Na podstawie zamieszczonej poniżej mapy można przyznać, że udało mu się wyremontować ponad ¾ najważniejszych miejskich dróg. Realizację pozostałych remontów zaplanowano na najbliższe trzy lata. 

Podziemny odcinek trasy W-Z i Stajnia Jednorożców

Remonty dróg naturalnie napędzają rozmaite inwestycje komercyjne. Weźmy na przykład otwarty 6 lat temu odcinek trasy W-Z w centrum miasta, nad której nowym, podziemnym tunelem, zbudowano duży przystanek przesiadkowy dla autobusów i tramwajów relacji wschód-zachód i północ-południe.  

Mieszcząca się na skrzyżowaniu słynnego deptaka ul. Piotrkowskiej i al. Mickiewicza Stajnia Jednorożców (bo tak po remoncie nazywają to miejsce mieszkańcy Łodzi) nie tylko usprawniła codzienne podróże po mieście, lecz także zachęciła rozmaitych inwestorów do realizacji projektów w najbliższej okolicy. 

Nad Stajnią Jednorożców wzniesiono nowoczesny biurowiec klasy A Hi Piotrkowska, w którym 2,5 roku temu otworzono pierwszy w Łodzi hotel sieci Hampton by Hilton (na zdjęciu z tyłu). Po jego przeciwnej stronie powstanie z kolei wysokościowiec mieszkalno-usługowy Golden Tower – kontrowersyjna inwestycja łódzkiego biznesmena Piotra Misztala. 
‍
Miejsce to wygląda zupełnie inaczej niż przed laty, gdy mieściło się tu tylko otwarte w 2001 roku Centrum Biznesu CBL i – jak widać – nieustannie ewoluuje. Budynki i działki w promieniu kilkuset metrów od skrzyżowania są adaptowane i zagospodarowywane przez coraz to nowszych inwestorów. 

Połączenia kolejowe 

Obecnie władze Łodzi realizują kluczową dla miasta inwestycję połączenia dworców kolejowych Łódź Kaliska i Łódź Fabryczna. Ten drugi był dotychczas dworcem „ślepym”, stacją końcową, co nie pozwalało na wykorzystanie w pełni atutów jego lokalizacji. 

Z tego względu już od kilku lat trwają prace nad budową tunelu, który łączy Polskę, przez który będą przebiegały trasy dalekobieżnych połączeń kolejowych między największymi miastami kraju i Europy. 

‍

Pod koniec 2016 roku na terenie Nowego Centrum Łodzi, o którym pisałam w felietonie o inwestycjach z rozmachem, otworzono nowy dworzec Łódź Fabryczna.

Dworzec Łódź Fabryczna

Imponujący zarówno pod względem designu, jak i wielkości obiekt  dostosowano do planowanej dla niego funkcji głównego węzła przesiadkowego PKP w Polsce i integralnej części Centralnego Portu Komunikacyjnego Polski (CPK), z którego architektami przeprowadziliśmy wywiad opublikowany w Generatywnej AI. 

Tutaj – podobnie, jak w przypadku remontów dróg – inwestycja przyciągnęła do Łodzi wielu inwestorów komercyjnych. W Nowym Centrum Łodzi powstało kilkanaście nowoczesnych biurowców klasy A, w tym: 

• Brama Miasta;
• Przystanek mBank; 
• Nowa Fabryczna. 

Na przeciwległej działce, w miejscu po wyburzonym, post-modernistycznym hotelu Centrum, powstanie kompleks biurowy Fabryczna o powierzchni 31 000 m² z okrągłą wieżą i elewacjami nawiązującymi do stylistyki łódzkich fabryk. Nie jest to jedyna zapowiadana w najbliższej okolicy inwestycja – obszar ten zostanie poddany absolutnej metamorfozie.

Logistyka kwitnie

Opisane inwestycje drogowe, jak i kolejowe okazały się kluczowe dla rozwoju infrastruktury logistycznej miasta. Celem zobrazowania, jak bardzo wpłynęły na rozrost tego obszaru, przygotowałam mapę poglądową, nanosząc na zdjęcie satelitarne Łodzi największe strefy przemysłowe i magazynowe miasta (na żółto).

Obszary, które zaznaczyłam na mapie, od kilkunastu lat rozrastają się w nieprawdopodobnie szybkim tempie. Jak widać zlokalizowane są głównie wzdłuż torów kolejowych (na niebiesko) i/lub w pobliżu Autostrady A1, drogi ekspresowej S14 (na czerwono) czy też miejskiego lotniska (na zielono).

Można więc powiedzieć, że rozwój infrastruktury Łodzi – w zakresie transportu drogowego i kolejowego – znacząco przyczynił się do rozkwitu tutejszej logistyki. Jest to jedna z najszybciej rozwijających się gałęzi gospodarki w całej aglomeracji Łodzi.

Łódź z największym centrum logistycznym w Polsce

Mieszkam w niemal bezpośrednim sąsiedztwie Panattoni Central European Logistics HUB (gwiazdka na mapce) i średnio raz na dwa miesiące rejestruję wzrokiem, że kompleks powiększył się o nową halę. Nie sposób wręcz nadążyć za tempem realizowanych tam inwestycji.

Jak informuje Panattoni na swojej stronie, Panattoni Central European Logistics HUB jest w tej chwili największym kompleksem logistycznym w Polsce - o całkowitej powierzchni 630 000 m². Obecnie na jego terenie budowana jest już chyba dwunasta hala o powierzchni 42 590 m², której proces najmu już się rozpoczął.

Analogiczna sytuacja dotyczy większości obszarów magazynowo-przemysłowych na terenie miasta. Za liczbą obiektów na obszarach magazynowych Dąbrowy, Widzewa, Janowa i Olechowa, Retkini czy Teofilowa przemysłowego trudno nadążyć, nawet gdy mieszka się w zasięgu kilkuset metrów i mija je codziennie. 

Trzeci rynek magazynowy w Polsce

W tak nieprawdopodobnym wręcz tempie rozwijają się zarówno centra magazynowe w granicach miasta, jak i na terenie całej aglomeracji. Ciągle zapowiadane są nowe inwestycje magazynowe w Strykowie, gdzie mieści się węzeł autostrad A1 i A2; Pabianicach; Zgierzu; Andrespolu; Konstantynowie; Ksawerowie i innych lokalizacjach na obrzeżach Łodzi.

Dane dotyczące rynku magazynowo-przemysłowego w Polsce w IV kwartale 2024 roku, opublikowane przez PINK we współpracy z Axi Immo, BNP Paribas Real Estate Poland, CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, Knight Frank, Newmark Polska i Savills, potwierdzają, że województwo łódzkie jest bardzo ważnym graczem na rynku polskiej logistyki.

Na koniec grudnia 2024 roku rynek nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w województwie łódzkim osiągnął wielkość 4,89 milionów m². Tym samym znalazł się na podium regionów z najlepiej rozwiniętym zapleczem logistycznym w Polsce – zajmując zaszczytne trzecie miejsce po województwie mazowieckim i (a jakże by inaczej) śląskim. 

Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych Łodzi 

Logistyka nie jest rzecz jasna jedyną dobrze rozwijającą się w mieście gałęzią gospodarki. Dzięki temu, że Łódź może pochwalić się zapleczem utalentowanych i wykształconych na tutejszych uczelniach specjalistów, niewielką odległością i dobrze rozwiniętym transportem do Warszawy, a zarazem niższymi niż w stolicy kosztami życia, przyciąga do siebie wiele korporacji, które decydują się otworzyć tutaj swoje siedziby.

Dla takich firm dodatkowym argumentem za prowadzeniem oddziałów w tym mieście może być fakt, że stawki najmu przestrzeni biurowych w Łodzi odpowiadają dolnej granicy analogicznych stawek w biurowcach na terenie Warszawy. Potwierdzają to dane z opublikowanego 25 marca 2025 roku przez Colliers raportu „Market Insights Polska 2024” dotyczącego kondycji rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w ubiegłym roku.  

W jednym z porównań z raportu wskazano, że miesięczna cena najmu m² powierzchni biurowej w Warszawie w 2024 roku wahała się w granicach od 12,5 do 28,5 euro, podczas gdy w Łodzi, nie przekraczała 14,0 euro, także w obiektach najwyższej klasy. Łódź jest więc niezwykle opłacalną alternatywą lokalizacyjną dla Warszawy.  

{{comment-one}}

Wysokie standardy i świetne obiekty

Na terenie Łodzi powstają, podobnie jak w stolicy, najwyższej klasy obiekty, które zyskują międzynarodowe zainteresowanie. Weźmy na przykład jedną z licznych realizacji grupy Echo - Archicom. Postindustrialna Fuzja, powstającą na działce o powierzchni 8 ha (w miejscu, gdzie jeszcze w XIX i XX w. prężnie działały fabryki imperium Scheiblerów), zdobyła aż dwie nagrody MIPIM Awards w kategorii Best Urban Regeneration Project oraz Jury Award.

Rozwój infrastruktury Łodzi – sport, kultura, rekreacja

Ponieważ Łódź nie jest miastem o mocno ugruntowanej tradycji, długo szukała odpowiedniej dla siebie definicji. Jako Miasto czterech kultur pretenduje do miana europejskiego centrum kultury, sztuki, designu i rozrywki. W jaki sposób dąży do osiągnięcia wyznaczonego sobie celu?

Miasto rokrocznie organizuje – szanowany w całej Europie – Łódź Design Festival oraz Light Move Festival, a od swoich 600. urodzin – letni festiwal muzyczny Łódź Summer Festival. Latem odbywa się tutaj też przeniesiony na łódzkie błonia pod lotniskiem festiwal Audioriver, a we wrześniu – Great September.

W Atlas Arenie Łódź gości największe gwiazdy światowej muzyki, rozrywki i sportu – o tym, w jaki sposób obiekt ten zmienił postrzeganie infrastruktury sportowo-rozrywkowej Łodzi pisałam nawet pracę badawczą w szkole średniej. Łódź jest też bogatsza o świetny aquapark Fala i ZOO, z wyjątkowym orientarium.

Miasto inwestuje również w ogólnodostępne strefy rekreacji – skwery z placami zabaw dla dzieci, parki i woonerfy zaczynają zdobić krajobraz Łodzinie tylko w obrębie Śródmieścia, lecz także na jego obrzeżach. Z roku na rok przybywa miejsc, w których łodzianie mogą oddać się rekreacji czy zaprzyjaźnić z kulturą.

Czemu tak późno?

Obserwując rozwój infrastruktury Łodzi, który znacząco przyspieszył dopiero w ostatnich kilkunastu latach, można zadawać sobie pytanie, dlaczego tak się stało. Dlaczego tak późno zdecydowano się na niektóre z realizowanych przez miasto inwestycji? Odpowiedzi na to pytanie jest wiele, jednak w tym przypadku kluczowe okazały się dwa czynniki: 

Meandry podziemnych rzek

Łódź zupełnie niesłusznie uważa się za miasto „niekompletne” i w pewien sposób „pokrzywdzone” tym, że rzekomo nie posiada dostępu do żadnej naturalnej wody –rzeki, morza czy jeziora. Prawda jest jednak taka, że to właśnie mnogość łódzkich rzek uniemożliwiła miastu wcześniejszą realizację niektórych inwestycji. 

Przez Łódź przebiega kilkanaście rzek, które zostały pięknie przedstawione w przygotowanym przez Urząd Miasta Łodzi filmie Niezliczone trzyszczą źródła. Rzeki te utrudniały i nadal utrudniają Łodzi realizację inwestycji budowlanych, ponieważ:

• podczas remontów dróg czy torów każdorazowo trzeba przeprowadzać przez nie mosty lub wiadukty, co powoduje zwiększenie kosztów inwestycji i kłopoty z logistyką miasta podczas remontu; 
• rzeki przebiegające w podziemiach Śródmieścia utrudniły miastu zaplanowanie takiej trasy podziemnego tunelu, która z żadną z nich by nie kolidowała; 
• wszystkie inwestycje realizowane w bezpośrednim sąsiedztwie rzek są oceniane pod kątem szkodliwości środowiskowej i obwarowane niestandardowymi wymaganiami ekologicznymi, co spowalnia ich realizację.
  

Łódzkie rzeki, choć kłopotliwe, będą powoli przywracane do stanu z czasów swojej świetności. Władze Łodzi dążą do tego, by większość z nich wyprowadzić z powrotem na powierzchnię i zaaranżować w ich otoczeniu strefy rekreacyjne dla mieszkańców miasta. 

Opóźnione inwestycje państwowe i dotacje

„Problemem” Łodzi były także opóźniające się budowy najbliższych miastu odcinków Autostrady A1, drogi ekspresowej S8 i S14 – dopiero po ukończeniu obwodnicy miasto stało się naprawdę atrakcyjne w oczach różnego typu inwestorów.

Niektóre z zaplanowanych wcześniej przez Łódź inwestycji i rewitalizacji opóźniły z kolei wstrzymane dotacje państwowe czy uzyskane z środków Unii Europejskiej. Gdyby Łódź otrzymała finansowanie części z nich na czas, niektóre obiekty moglibyśmy obserwować na jej mapie kilka lat wcześniej.

Podsumowanie

Bieżący rozwój infrastruktury Łodzi jest bardzo intensywny i wielowymiarowy. Miasto wykorzystuje niebagatelny potencjał swojej lokalizacji, który dostrzegli ponad 600 lat temu jej założyciele. Mam głęboką nadzieję, że za kilka, może kilkanaście lat, Łódź stanie się prawdziwym centrum europejskiej kultury, sztuki i rozrywki – dzięki czemu będę miała poczucie, że jest to „jeszcze bardziej moje” miasto. 

‍