Zgodnie z najnowszym raportem Savills Warsaw Office Market za trzeci kwartał 2024 roku, Warszawa cechuje się stabilnymi czynszami, dynamicznie rosnącym zainteresowaniem ze strony najemców elastycznymi powierzchniami biurowymi (biura flex) oraz wzrostem inwestycji w ekologiczne budownictwo. Stolica umacnia swoją pozycję w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, a pozytywne trendy, które dominują, stanowią solidną podstawę dla dalszego rozwoju sektora.

Kluczowe dane dotyczące rynku biurowego I-III kwartał 2024

• 6,26 mln m kw. – całkowita podaż powierzchni biurowej
• 277 100 m kw. – całkowita powierzchnia w budowie (wzrost o 5% r/r)
• 75 000 m kw. – nowa podaż (wzrost o 270% r/r)
• 10,7% – wskaźnik pustostanów (wzrost o 10 punktów bazowych r/r)
• 492 200 m kw. – całkowity popyt (spadek o 10 pb. r/r)
• 51 000 m kw. – absorpcja netto (spadek o 43% r/r)

1. Ożywienie przednajmów (umowy typu pre-lease) i mocna podaż

Z raportu Savills wynika, że w III kwartale 2024 roku nastąpiło znaczące ożywienie na rynku przednajmów. W tym czasie w centralnych lokalizacjach Warszawy zawarto umowy najmu na około 38 600 m kw. powierzchni biurowej w projektach będących w trakcie budowy.

"Dobry wynik przednajmów w trzecim kwartale roku sprawił, że ich udział w całkowitym popycie od początku roku do końca września wyniósł 9%. To pozytywny sygnał dla rynku; najemcy z większym optymizmem oceniają biznesową przyszłość oraz swoje zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie do pracy i odważniej podpisują umowy pre-lease, a deweloperzy robią wszystko, żeby biurowce jak najszybciej pięły się w górę. Wkrótce nowe budynki zaczną wypełniać lukę powstałą w wyniku opóźniania inwestycji w poprzednich kwartałach. Warto zauważyć, że wstrzymywanie projektów w przeszłości skutkuje obecnie ograniczoną dostępnością dużych powierzchni w najlepszych lokalizacjach, co zmniejsza wybór dla najemców poszukujących najwyższej klasy przestrzeni" – mówi Jarosław Pilch, Director, Head Of Tenant Representation, Savills Poland.

W okresie od pierwszego do trzeciego kwartału 2024 roku na warszawski rynek biurowy dostarczono 75 000 m kw. nowej powierzchni, przewyższając tym samym wynik całego 2023 roku (61 000 m kw.). Największe ukończone projekty to: trzecia faza Lixa (26 300 m kw.), Saski Crescent (15 500 m kw.) oraz Vibe A (15 000 m kw.). Ponad 70% nowej podaży trafiło do centralnych lokalizacji miasta.

2. Stabilne stawki czynszowe w prestiżowych lokalizacjach

Warszawski rynek cechuje się stabilnymi czynszami w kluczowych i centralnych dzielnicach miasta. Stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Central Business District (CBD) utrzymują się na poziomie 22,50–26,00 EUR/m kw. miesięcznie, co jest korzystną wiadomością dla inwestorów i właścicieli nieruchomości. Najlepsze lokalizacje przyciągają zarówno firmy krajowe, jak i międzynarodowe, które doceniają wysoką jakość oferowanej powierzchni.Pomimo większej ilości powierzchni w przygotowaniu oraz w budowie, w ciągu najbliższych dwóch lat wzrost zainteresowania najemców większymi biurami i podpisywane duże umowy przednajmu mogą wywierać dalszy wpływ na wzrost czynszów w najlepszych, centralnych lokalizacjach. W strefach poza Centrum, gdzie konkurencja będzie większa, czynsze powinny pozostać stabilne, będąc alternatywą dla najemców poszukujących atrakcyjnych cenowo biur.

3. Rosnące zapotrzebowanie na elastyczne przestrzenie biurowe

Elastyczne powierzchnie biurowe, w tym coworkingi, cieszą się coraz większym zainteresowaniem. Operatorzy tego typu biur w 2024 roku wynajęli już łącznie 22 400 m kw. powierzchni. Ten trend jest odpowiedzią na zmieniające się potrzeby firm, które coraz częściej pracują w oparciu o hybrydowy model pracy. Pracodawcy poszukują przestrzeni, które pozwalają na elastyczne dostosowanie powierzchni do potrzeb zespołu, co wpływa na wzrost popularności krótkoterminowych umów najmu. Warszawa jest liderem w tym segmencie, oferując szeroki wybór elastycznych przestrzeni w nowoczesnych biurowcach.Autorzy raportu zwracają uwagę, że o ile operatorzy biur flex są skoncentrowani na biurach w centralnych lokalizacjach, to właściciele budynków w innych częściach miasta sami urządzają w nich przestrzenie do pracy współdzielonej. Takie działanie ma pomagać w zarządzaniu wakatami, a dodatkowo dawać najemcom, w razie potrzeby, opcję do szybkiego wynajmu dodatkowej powierzchni.

4. Zrównoważony rozwój w centrum uwagi inwestorów

Zrównoważony rozwój i ekologiczne budownictwo to obecnie kluczowe aspekty na rynku biurowym w Warszawie. Coraz więcej inwestycji uwzględnia certyfikaty środowiskowe, takie jak BREEAM i LEED, co zwiększa atrakcyjność budynków w oczach najemców. Właściciele starszych biurowców również podejmują działania, aby dostosować swoje budynki do nowych standardów. Inwestycje w modernizację, poprawę efektywności energetycznej oraz wdrażanie rozwiązań przyjaznych środowisku stają się coraz bardziej powszechne. Dzięki temu, Warszawa nie tylko zyskuje na prestiżu, ale również przyciąga firmy, które stawiają na zrównoważony rozwój w swoich strategiach biznesowych.

"Z naszego doświadczenia wynika, że właściciele starszych nieruchomości są w stanie efektywnie zarządzać wynajmem swoich powierzchni, pod warunkiem przeprowadzenia inwestycji skutkujących wprowadzeniem nowoczesnych i energooszczędnych rozwiązań" – zauważa Daniel Czarnecki, Director, Head of Landlord Representation, Savills Poland.

5. Utrzymujący się wysoki popyt i stabilne pustostany

Popyt na warszawskie biura pozostaje na stabilnym poziomie. Łączna powierzchnia wynajętych biur w okresie od stycznia do września 2024 roku wyniosła 492 200 m kw. Największą aktywność wykazywały firmy reprezentujące sektory: finansowy, IT, usług dla biznesu oraz produkcyjny, co świadczy o dynamicznym rozwoju tych branż w stolicy. Warszawa jako jedno z głównych centrów biznesowych w Europie Środkowo-Wschodniej, przyciąga najemców z całego świata, oferując wysokiej jakości przestrzenie biurowe w konkurencyjnych cenach. Stabilność popytu i rozwój branż kluczowych dla gospodarki to pozytywne sygnały na przyszłość, które budują optymistyczne prognozy dla rynku.

"Mniejsza podaż powierzchni w najlepszych lokalizacjach zachęca deweloperów do wznowienia prac nad projektami, które do tej pory były zawieszone. Tak jak w przypadku współpracy Ghelamco i PKP przy realizacji inwestycji przy Dworcu Gdańskim. Z drugiej strony widzimy jednak inwestorów, którzy rozważają zmianę przeznaczenia swoich projektów biurowych w drugorzędnych lokalizacjach, na przykład na inwestycje mieszkaniowe" – podkreśla Jarosław Pilch, Director, Head Of Tenant Representation, Savills Poland.

Na koniec września w Warszawie dostępnych było 670 700 m kw. powierzchni biurowej, co przekładało się na wskaźnik pustostanów na poziomie 10,7% (spadek o 20 punktów bazowych w ujęciu kwartalnym). W centralnych strefach wskaźnik ten wyniósł 8,9% (spadek o 20 pb. r/r), podczas gdy w strefach poza centrum wzrósł do 12,2% (wzrost o 40 pb. r/r).Daniel Czarnecki zaznacza, że Służewiec i Centrum to jedyne strefy biurowe, w których pułap 100 000 m kw. niewynajętych biur jest przekroczony – odpowiednio 208 500 m kw. i 19,7% pustostanów oraz 152 800 m kw. z 8,4%. Dla porównania, w strefie CBD dostępne jest około 98 000 m kw. (9,7% pustostanów). Strefami o najmniejszej dostępnej powierzchni biurowej są Północ (5 800 m kw., 4,6%) oraz Ursynów i Wilanów (7 600 m kw., 6,2%).

Warszawa wciąż liderem

Warszawski rynek biurowy w 2024 roku charakteryzuje się stabilnością i potencjałem wzrostu. Ożywienie w segmencie przednajmów, stabilne stawki czynszowe, rosnące zainteresowanie elastycznymi przestrzeniami oraz nacisk na zrównoważony rozwój stanowią solidne fundamenty dla dalszego rozwoju tego sektora. Stolica pozostaje atrakcyjną destynacją dla inwestorów i najemców, oferując nowoczesne powierzchnie biurowe, które odpowiadają na zmieniające się potrzeby współczesnego biznesu. Warszawa, będąc kluczowym ośrodkiem Europy Środkowo-Wschodniej, utrzymuje swoją pozycję lidera.